- Februar 2020 von Rechtsanwalt Dr. Harald Jung, Köln
Stellt der Käufer nach dem Kauf plötzlich Mängel an der Immobilie fest, so fragt er sich nicht nur wie er den Mangel beseitigen soll, sondern auch ob ihm Rechte gegen den Verkäufer zustehen.
Mängel teilen sich in Sach- und Rechtsmängel. Sachmängel liegen vor, wenn die Sache bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Haben Käufer und Verkäufer nicht jedes Detail vertraglich geregelt, so kommt es darauf an, ob sich die Immobilie oder das Grundstück für die vorausgesetzte Verwendung eignet.
Häufige Konstellationen:
Feuchtigkeit (Schimmel, Nässe)
Altlasten (Asbest, Altöl)
Baufehler (Nichteinhaltung der EnergiesparVO, marode Balken, Einsturzgefahr)
Elektronik (Mangelnde Beleuchtung, kein Blitzableiter)
Schädlingsbefall (Hausschwamm, Hausbock bzw. Holzwurm)
Fehlende Baugenehmigung
Täuschung über Energieeffizienzklasse
Die Haftung des Verkäufers für solche Mängel ist im Notarvertrag in der Regel beschränkt, meist mit der Klausel „Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. Die Geldendmachung von Ansprüchen gestaltet sich dann umso schwieriger. Käufer können bei einem wirksamen Haftungsausschluss ihren Schaden nicht über § 437 BGB auf den Verkäufer abwälzen. Nacherfüllung, Schadenersatz, Minderung, Rücktritt oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen bleiben dem Käufer ggf. verwehrt.
Arglistiges Verschweigen von Mängeln
Täuscht der Verkäufer allerdings arglistig über einen Mangel, über den er hätte aufklären müssen, so ist die Vertragsklausel zum Schutz des Käufers wirkungslos.
Die sog. arglistige Täuschung ist durch den Käufer dem Verkäufer nachzuweisen und liegt
nur vor, wenn
– der Verkäufer dem Käufer einen wesentlichen Mangel verschweigt,
– der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel für möglich hält,
– der Verkäufer wusste, dass der Käufer den Mangel nicht kennt oder ihn für möglich hält,
– der Käufer bei Kenntnis den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.
Verletzung der Aufklärungspflicht
Der Verkäufer muss seine Offenbarungspflicht verletzen, indem er den aufklärungspflichtigen Mangel verschweigt oder auf die Fragen des Käufers (bewusst) falsch antwortet. Auch „Behauptungen ins Blaue“ hinein können falsche Tatsachen darstellen, wenn sie dem Käufer ein falsches Bild über die Immobilie vermitteln.
Bei Grundstücksverkäufen besteht eine Aufklärungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel oder über Umstände, die möglicherweise zu einem Mangel oder deren Entwicklung führen können. Diese müssen für den Kaufentschluss bedeutend sein. So stellt etwa eine Nichtnutzbarkeit von Räumen oder des ganzen Hauses einen bedeutenden Umstand dar. Auch eine fehlende Baugenehmigung, Schädlingsbefall oder falsche Angaben der Energieeffizienzklasse sind aufklärungspflichtig.
Mängel, die aber bei Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar waren, sind nicht aufklärungspflichtig, denn der Verkäufer braucht nicht darüber aufzuklären, was der Käufer selbst wahrnehmen kann.
Empfehlung
Es empfiehlt sich daher, die Immobilie gründlich und bestenfalls ohne Zeitdruck zu besichtigen. Auch sollte der Verkäufer gezielt auf Mängel angesprochen werden. Besichtigen sie eine Immobilie möglichst zu zweit oder mit mehreren Personen.
Welche Rechte habe ich als Getäuschter?
Bei einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer ist die Anfechtung durch die Sachmängelrechte nach §§ 434 ff BGB nicht ausgeschlossen. Der Käufer kann also zwischen dem Anspruch aus § 437 BGB (Nacherfüllung/Rücktritt/oder Kaufpreisminderung/und Schadenersatz oder Aufwendungsersatz) und denjenigen Ansprüchen, die bei Nichtigkeit des Kaufvertrages bestehen, wählen. Im Falle der wirksamen Anfechtung kann in aller Regel Schadenersatz gemäß § 280 BGB und gegebenenfalls aus unerlaubter Handlung geltend gemacht werden.
Der Schadensersatzanspruch erstreckt sich auf alle unmittelbaren und mittelbaren Nachteile, welche der Käufer erleidet. Er erfasst auch Prozesskosten.
Wurde aufgrund der arglistigen Täuschung ein nachteiliger Vertrag z.B. über den Erwerb eines Grundstückes oder einer Wohnung abgeschlossen, so können der gezahlte Kaufpreis und etwaige Folgeschäden Zug um Zug gegen Übertragung des erworbenen Gegenstandes verlangt werden.
Verjährung
Die Rechte des Käufers aufgrund von Sachmängeln bei einem Bauwerk verjähren in 5 Jahren. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt ebenfalls die Fünfjahresfrist.
Verjährungsbeginn ist der Zeitpunkt der Übergabe.
Grundsätzlich verjähren die Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück allerdings nach 2 Jahren.
Was ist bei der Geltendmachung zu beachten ?
Bevor eine gerichtliche Geltendmachung erfolgt, sollte der Versuch einer außergerichtlichen Einigung erfolgen. Denn ein Prozess kann mehrere Jahre dauern.
In geeigneten Fällen kann ein selbständiges Beweisverfahren vorgeschaltet werden, insbesondere wenn Beweise verloren gehen könnten.
Rechtsanwalt Dr. Harald Jung, Köln